İfraz şartları: arsa nasıl bölünür?

İfrazın temel şartları

• Yeni parsellerin her biri, imar planı ve plan notlarında öngörülen en küçük parsel alanını sağlamalıdır.
• Yeni parsellerin plandaki asgari cephe genişliğini sağlaması ve imar yoluna bağlantısı olması gerekir.
• Parselin imar planında yola veya kamu alanına ayrılan kısmı varsa, ifrazla birlikte terk gündeme gelebilir.
• Parsel üzerinde ipotek, haciz gibi kayıtlar varsa ilgililerin muvafakati istenir.
• Hisseli parsellerde tüm hissedarların anlaşması gerekir.

İfraz kim tarafından onaylanır?

İmar planı olan alanlarda ifraz, 3194 sayılı İmar Kanunu çerçevesinde belediye encümeni kararıyla onaylanır. İstanbul'da Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ile İstanbul İmar Yönetmeliği birlikte uygulanır.

Organize sanayi bölgesi sınırları içindeki parsellerde ise imar ve parselasyon planları OSB tarafından hazırlanıp Bakanlıkça onaylanır (4562 sayılı Kanun md. 4). Bu yüzden önce parselin hangi plana tabi olduğu netleştirilmelidir.

İfraz süreci adım adım

Önce belediyeden imar durumu alınır ve büro, plan şartlarına göre ifrazın mümkün olup olmadığını inceler. Mümkünse parsel ölçülür, yeni parsellerin sınırları ve alanları hesaplanarak ifraz haritası hazırlanır. Dosya belediye encümenine sunulur; onaydan sonra kadastro müdürlüğünce kontrol edilir ve tapu müdürlüğünde tescil edilir. Her yeni parsel ayrı tapu alır.

Süre; encümen toplantı takvimine, kadastro kontrol yoğunluğuna ve dosyadaki eksiklere göre değişir. Ön inceleme, sonradan dosyanın encümenden dönmesini önleyen en önemli adımdır.

Sık yapılan hatalar

• İmar durumuna bakmadan alıcıyla bölünmüş parsel üzerinden anlaşmak
• Yola terk edilecek kısmı hesaba katmadan yeni parsellerin alanını planlamak
• Hissedarlar arasında yazılı paylaşım anlaşması olmadan sürece başlamak
• İpotekli parselde alacaklının muvafakatini sona bırakmak

Bu konudaki işlemler

• İfraz (Ayırma)Bir parselin iki veya daha fazla yeni parsele bölünmesi için gereken harita ve belgelerin hazırlanması.
• Yola TerkParselin imar planında yol veya kamu alanına isabet eden kısmının ayrılarak terk edilmesi.
• Tevhit (Birleştirme)Bitişik parsellerin tek bir parsel hâline getirilmesi için gereken harita ve belgelerin hazırlanması.

Kaynaklar

Bu yazı aşağıdaki resmî metinlere dayanır. Mevzuat değişebilir; işleminize uygulanacak hükmü başvuru sırasında birlikte değerlendiririz.

• İmar Kanunu 3194 sayılı Kanun · 09.05.1985 · RG 18749 (resmî kaynak, yeni sekmede açılır)
• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği 03.07.2017 · RG 30113 (resmî kaynak, yeni sekmede açılır)
• İstanbul İmar Yönetmeliği 20.05.2018 · RG 30426 (resmî kaynak, yeni sekmede açılır)
• Lisanslı Harita Kadastro Mühendisleri ve Büroları Hakkında Kanun 5368 sayılı Kanun · 29.06.2005 · RG 25860 (resmî kaynak, yeni sekmede açılır)
• Talebe Bağlı İşlemlerin Yapımı ve Kontrolü Genelgesi TKGM 2023/5 Genelgesi · 12.04.2023 · TKGM (resmî kaynak, yeni sekmede açılır)